loi pinel comment ça marche ?

LOI PINEL COMMENT ÇA MARCHE ? EXPLICATION SIMPLE ET CONDITIONS | ACHETER OU PAS ?

Tout savoir sur la loi Pinel : expliqué de manière simple avec toutes les conditions pour savoir s'il faut acheter ou pas ?

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LOI PINEL COMMENT ÇA MARCHE ?

Pour faire une loi Pinel, il vous faut un bien neuf à louer, un locataire pas trop riche et des impôts à déduire.

La loi Pinel en elle même est assez simple, c'est quand il s'agit de la mettre en oeuvre que ça se complique. En effet, il y a plusieurs obligations à respecter ce qui complique la loi pour des non professionnels. De plus cette loi s'applique à des logements acquis neuf, rénovés de manière importante ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement). La loi Pinel porte le nom du ministre qu'il la créé en septembre 2014 sous le Gouvernement valls. La loi Pinel permet d'obtenir une réduction d’impôt à condition d'acquérir un bien immobilier neuf ou ancien rénové et de le mettre en location. Tous les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent en bénéficier mais il faut payer un minimum d'impôts pour que ça soit rentable. Le dispositif a été plusieurs fois modifié par les différentes lois de finance et notamment en 2019, où le zonage a été complètement revu pour tenir compte des zones à forte et basse tension locative. Alors La loi Pinel, comment ça marche ? : Très proche de la loi Duflot dans son fonctionnement, elle en a repris les bases tout en l'améliorant. En effet, les points bloquants de la loi Duflot ont été enlevés pour attirer les investisseurs échauder par la version de Cécile Duflot. Elle garde, cependant, le même but relancer la construction et favoriser la création de logements en France. Les conditions de la loi Pinel ont donc été assouplies pour les investisseurs souhaitant profiter de l'avantage fiscal offert par l'état. (Jusqu'à 63000€ de réduction d'impôt au total) Pour résumer :

Qui peut bénéficier de la loi pinel ?

Tous les contribuables français imposables à l'impôt sur le revenu peuvent faire une loi Pinel. en effet,la loi Pinel 2020 a été créée pour inciter les contribuables à investir dans l'immobilier locatif neuf. Pour en bénéficier il faut donc payer au minimum 1000€ d'impôts. Prenons l'exemple d'un studio à 100 000€ : la réduction d'impôt Pinel est donc de 12% sur 6 ans soit 12 000€ soit 2000€ par an ou 200€/mois. Il faut donc payer 2000€ d'IR pour bénéficier de la loi Pinel ou acheter un bien à 50 000€ si l'on paye 1000€ d'impôts.
Peut on acheter un bien à 100 000€ en en payant que 1000€ d'impôts ? Oui, mais le surplus de réduction d'impôt est perdu. En effet, le BOFIP précise que Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu au titre des années suivantes. La fraction de réduction d’impôt non imputée ne peut donner lieu à remboursement. D'où l'intérêt de bien calculer le montant de la réduction d'impôt avant l'achat surtout que l'on s'engage pour une durée de la location allant de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum.

Quel type de bien éligible au Pinel ?

  • Logement neuf
  • Logement en l'état futur d'achèvement
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25% du coût total de l'opération).
  • Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
  • Local transformé en logement d'habitation.

Début et Fin de la loi pinel ?

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'en 2021. Ce qui veut dire que l'on pourra acheter un bien en loi Pinel jusqu'au 31 décembre 2021. La déiscalisation Pinel démarre l'année d'achèvement du logement ou lors de son achat s'il s'agit d'un bien neuf déjà construit. Pour l'ancien a rénové c'est l'année d'achevement des travaux de rénovation et pour la souscription de parts de SCPI c'est l'année d'achat des parts de scpi.

Comment calculer la réduction d'impôts pinel ?

Le taux de la réduction d'impôt varie selon la durée d'engagement, plus c'est long plus c'est intéressant. Cependant, il vaut mieux opter dès le départ pour une période de 6 ans prorogeable deux fois plutôt que de s'engager pour 9ans car stopper le projet en cours de route après les 6 premières années ne sera pas possible dans le cas d'un engagement initial de 9 ans. Le taux de réduction est de :

  • 12 % du montant de l'investissement pour la période initiale de 6 ans (soit 2% par an) puis
  • 6% du montant de l'investissement pour la 1ère prolongation de 3 ans (soit 2% par an) puis
  • 3% du montant de l'investissement pour la 2ème prolongation de 3 ans (soit 1% par an)
au total on obtient bien 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Par exemple, pour un investissement dans un T2 à Lyon au prix de 150 000 €, vous pouvez réduire vos impôts de : 18 000 €, soit 3 000 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 6 ans 27 000 €, soit 3 000 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 9 ans 31 500 €, soit 3 000 € par an durant 9 ans, puis 1 500 € par an durant 3 ans si vous louez votre bien neuf pendant 12 ans

La défiscalisation Pinel c'est simple et c'est vraiment intéressant et rentable à condition de bien comprendre les obligations du dispositif. Bien comprendre le dispositif vous permettra d'éviter les pièges de la défiscalisation Pinel, les risques de ce dispositif et les éventuelles arnaques à connaître.

En effet, un certain nombre de conditions et d'obligations doivent être respectées pour pouvoir profiter en tout sérénité du dispositif Pinel. Il est parfois tentant de se lancer seul dans l'aventure aussi pour les plus téméraires voici la liste des

conditions et obligations de la loi Pinel

:

  • 1- La réduction d’impôt est plafonné par deux limites : Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an et le prix du mètre carré de surface habitable est de 5 500 € maximum. La partie au delà de ces limites n'est pas défiscalisable. Ainsi un bien de 350 000€ permet une défiscalisation sur les 300 000 premiers euros seulement. Autre limite 2 logements par an maximum.
  • 2- Attention également au plafonnement global des niches fiscales si vous avez déjà des réductions d'impôts, en effet, Pour l'imposition 2019, le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10 000 € par foyer.
  • 3- L'état vous oblige à louer dans les 12 mois de la livraison de votre bien nu en habitation principale minimum 6 ans sous peine de perdre l'avantage fiscal. attention Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition pour les logements en VEFA et Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local pour les logements à rénover.
  • 4- Vous devez acheter un bien seulement dans une zone Pinel zone A, A bis ou B1.
  • 5- Attentions à bien respecter les obligations locatives (plafonds de loyer, durée de location, plafonds de ressource du locataire, plafond des réductions d'impôts, plafond au m²..etc...voir ci-dessous) sinon vous pouvez perdre le bénéfice de l'avantage fiscal
  • 6- Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale: Réglementation thermique RT 2012 ou BBC2005 avant 2013 et Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

A- Le loyer du bien par mois ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds de loyer suivants : pour les baux conclus en métropole

  • Plafonds mensuels de loyer au m² en 2019 en Zone A bis : 17,17 €
  • Plafonds mensuels de loyer au m² en 2019 en Zone A: 12,75 €€
  • Plafonds mensuels de loyer au m² en 2019 en Zone B1: 10,28 €€
  • Plafonds mensuels de loyer au m² en 2019 en Zone B2 (sur agrément): 8,93 €€
  • Les plafonds de loyer sont réajustés en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.

    Comment calculer loyer Pinel ?

    Ces plafonds de loyer Pinel varient en fonction de la surface habitable du logement. Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Dans les faits, on est assez proche des loyers du marché, si l'on choisit bien son programme, de plus, la loi Pinel permet de louer son bien à ses ascendants (parents) et descendants (enfants). à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Par exemeple: Pour un logement de 30 m² dont un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2019 sera de 10,28€/m²(zone b1). Après calcul du coefficient multiplicateur, il passe à 12,33€/m² surface dulogement 30m²+2m² car il s’agit de prendre en compte la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m² par logement. calcul du coefficient multiplicateur (0,7 + 19/32 = 1,29375) Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, on reste à 1,2 pour le calcul du loyer (détail du calcul : 10,28 x 1,2 = 12,33).

    B- Votre locataire ne doit pas être trop riche, en effet, la loi Pinel se veut "sociale" et le locataire doit donc respecter des plafonds de ressources dans les faits, ça passe !! Les plafonds de ressources sont raisonnables. les revenus fiscaux du locataire ne peuvent pas dépasser les montants suivants : En métropole, pour les baux conclus en 2019, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

    Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zones B2 / C
    Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
    Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
    Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
    Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
    Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
    Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
    Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €
    C - Peut on investir n'importe où en Pinel ? eh bien non le gouvernement a déterminé des zones Pinel où l'on peut acheter un bien pour bénéficier de la loi Pinel.

    loi pinel zones

    Quelle ville pour le Pinel ?

    La Loi Pinel ne s'applique qu'aux logements situés dans des communes classées dans les zones Pinel A, Abis, B1 et B2 sir agréement. Pour la zone B2 les logements Pinel ne sont éligibles que, sous réserve, de la délivrance d’un agrément du préfet de région après avis du Comité régional de l’habitat. L’agrément rendant la commune éligible à la réduction d’impôt. Le dispositif n’est pas applicable en zone C. Zone A bis Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne Zone A Agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève) Zone B1 Agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et Outre-Mer

Avantage n°1 du Pinel

Se créer un patrimoine, un capital pour la retraite pour preque rien. Le dispositif Pinel est un investissement dont vous ne payer que 25% du prix du bien grâce à la loi Pinel et aux revenus procurés par le bien. La pierre, à priori un des placements les plus sûrs, qui offre le meilleur taux de rendement sur le long terme qui vous permettra d'avoir des revenus supplémentaires au moment de la retraite.

Avantage n°2 du Pinel

Un placement sûr. Sans apport (la banque finance 100% voir 110% des projets en loi Pinel)et grâce à une épargne de 250€ par mois, c'est le meilleur moyen de se créer un patrimoine immobilier. L'autre avantage, c'est que la location est sécurisée par des garanties locatives et la possibilité de louer à sa famille permet des montages d'autant plus intéressant.

Avantage n°3 du Pinel

La loi pinel permet d'utiliser l'argent de ses impôts pour soi tout en participant au bien être commun en fournissant des logements aux français. Un logement neuf qui répond aux normes RT 2012, sélectionné dans une ville où il y a une forte demande locative et un fort potentiel d'appréciation. De plus, la totalité des charges (les frais de gestion, les intérêts d’emprunts, frais de garanties, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation.) sont déductibles de vos revenus fonciers, vous permettant de ne pas payer d'impôt pendant 10 ans au moins.

LOI PINEL ACHETER OU PAS ?

On vient de voir tous les avantages mais aussi les obligations de la loi Pinel. Ce que le dispositif pouvait vous apporter. Comment acheter un bien et se créer un patrimoine à moindre coût. Les principes et conditions à respecter. Il existe cependant des inconvénients et des petites astuces à connaître avant de se lancer définitivement dans l'aventure du Pinel.

Mon équipe et moi-même avons réuni tout ce qu'il faut savoir sur le dispositif en bien ou en mal: Les pièges à éviter, les astuces à connaître, les conseils des pros du secteur et toute la législation dans un guide complet sur le dispositif Pinel. Ce guide vous permettra de prendre une décision sur le fait d'acheter ou pas une loi Pinel ? De plus, nous vous offrons avec ce guide une simulation gratuite de votre projet afin de connaître la rentabilité et le côut de votre loi Pinel.

Alors à vous de jouer !

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LOI PINEL TEXTE OFFICIEL

Textes de référence sur le dipositif Pinel


LOI PINEL ASTUCES

Attention à bien respecter les obligations du Pinel pour ne pas perdre l'avantage fiscal.

Dans quel cas peut on sortir de la loi Pinel avant le terme ?

La période minimale de location est de 6 ans, si vous vous arrêtez de louer avant les 6 ans, vous perdez le bénéfice de la réduction d’impôts et vous devez rembourser les réductions dont vous avez bénéficié depuis le début. Idem pour chaque période triennale complémentaire, vous devez rembourser toutes les réductions perçues depuis le début de la période. Le palier est à 6ans pour sortir puis à 9ans et enfin 12 ans. Cette règle s'applique sauf en cas de décès, d’invalidité ou de licenciement dans ces trois cas là, les réductions d'impôts perçues n’ont pas à être remboursées.

En cas de décès, la réduction d’impôt obtenue jusqu’à la date du décès reste acquise, mais la loi Pinel ne s'applique pas aux héritiers. sauf si c'est le conjoint(couple ayant eu une imposition commune) survivant qui en hérite en totalité ou s'il en a l'usufruit. Dans ce cas, le conjoint peut continuer à bénéficier des réductions d’impôt jusqu’à son terme.

Quelles sont les obligations déclaratives ?

La réduction d'impôt Pinel vous oblige à faire quelques déclarations pour profiter du dispositif, il convient de déclarer le bien dans un engagement de location où il faudra préciser la durée choisie pour le dispositif, lors de la première demande, sous la forme de l'imprimé 2044-EB. Le montant total de l'investissement est à déclarer la première année sur l'imprimé 2042-C, en complément de la déclaration de revenus annuelle. Cet imprimé doit être rempli ensuite, chaque année, selon un échéancier calculé par l'administration fiscale. Parallèlement, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers sur une 2044 ou 2044SPE.