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LOI PINEL LES ARNAQUES A EVITER ! AVIS NEGATIFS ET POSITIF | INTERESSANT OU PAS ?

Bien que très avantageuse pour les futurs propriétaires, la loi Pinel présente aussi des pièges, des risques et des arnaques.

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LOI PINEL LES ARNAQUES A EVITER

Même si vous ne voyez vraiment pas en quoi une loi permettant de favoriser le marché de l’immobilier locatif tout en offrant une défiscalisation intéressante aux propriétaires, peut contenir des arnaques, sachez qu’il y en a bel et bien.

La loi Pinel en elle même n'est pas une arnaque. En effet, cette loi est même plutôt très intéressante voir parfois trop intéressante et c'est là que les problèmes ou arnaques arrivent car les investisseurs ne voient plus que le gain fiscal que l'opération peut leur rapporter. Ils en oublient les précautions les plus élementaires pour éviter les risques et les pièges de l'investissement locatifs.Les avis négatifs sur le net et sur les médias ne reflètent que le manque de prudence des investisseurs aveuglés par la rentabilité hyper intéressante de la loi Pinel, à tel point, qu'ils en oublient les fondamentaux de l'investissement immobilier. L'immobilier comme la défiscalisation nécessitent de prendre certaines précautions pour éviter les arnaques de la part de promoteurs immobiliers peu scrupuleux. Le plus souvent c'est l'emplacement du bien qui est mal choisi en effet, le risque le plus important dans la loi Pinel, c'est de ne pas louer le bien dans les délais impartis. Pour limiter le risque, le gouvernement a recadré la loi Pinel en 2019 pour que les zones de tensions locatives soient priviligiés dans les investissements Pinel. Il est, cependant, indispensable d'évaluer l'emplacement et la rentabilité de son futur achat. Connaître les avantages et les inconvénients, les risques d'évolution négative de la ville ou du quartier et la demande locative.

Par conséquent, avant d’investir dans l’immobilier pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, il faut bien se renseigner et l’idéal est de faire appel à un expert qui saura détecter tous les pièges et les arnaques liés au dispositif Pinel. Mais quels sont les principaux pièges et arnaques de la loi Pinel ?

  • 1- Des biens surévalués
  • 2- la faiblesse de la demande locatives
  • 3- L'état vous oblige à louer dans les 12 mois de la livraison de votre bien sous peine de perdre l'avantage fiscal. attention aux loyers surévalués dans les simulatons
  • 4- Acheter un bien cher et le louer pas cher comme à Paris
  • 5- Attentions à bien respecter les obligations (plafonds de loyer, durée de location, plafonds de ressource du locataire, plafond des réductions d'impôts, plafond au m²..etc...) sinon vous pouvez perdre le bénéfice de l'avantage fiscal
  • 6- Faire une loi Pinel tout seul dans son coin

1- Avec 20% de tva sur le prix d'un bien neuf, ça gonfle en effet les prix par rapport à de l'immobilier ancien qui n'a pas de TVA mais c'est surtout l'emplacement où se trouve le bien qui va compter pour évaluer son prix. Aussi il faut bien regarder les prix du marché local avant d'investir pour éviter le piège du bien surévalué.

2- Investir dans un programme immobilier,en pleine campagne, c'est bucolique mais ce n'est pas là qu'on va trouvé des locataires qui eux préfèrent être à proximité de tous les centres d'intérêts. Les petites villes où les villes ayant peu d'habitants auront aussi proportionnellement peu de demande locative, voilà comment éviter une arnaque sur la localisation et la faible demande locative.

3- Comme expliqué plus haut, la loi Pinel permet d’obtenir une défiscalisation de 12, 18 ou 21 %. Sur le papier, cela parait plutôt intéressant. Toutefois, il faut savoir que de nos jours, il est quasiment impossible, à moins d’avoir un héritage, d’acheter un bien immobilier comptant. Par conséquent, il faut faire un crédit ou un emprunt. Seulement, pour bénéficier de la défiscalisation, il faut louer le bien immobilier en tant que résidence principale au plus tard dans les 12 mois suivant l’achat et respecter un certain plafond de loyer. Là encore, il faut éviter d'acheter un bien mal placé ou de surestimé le loyer. Une étude locative s'impose pour être sûr que le loyer est bien au prix du marché.

4- Le problème c’est que les loyers que vous recevrez tous les mois sont considérés comme des revenus imposables. Ainsi, entre les loyers qui rentrent tous les mois et la défiscalisation, cela ne permettra pas de combler votre emprunt. Prenez donc bien en compte tout cela avant d’acheter votre bien immobilier et éviter les villes hors de prix comme Paris ou la petite couronne.

5- Plusieurs conditions doivent être respecter lorsque l'on investit avec la loi Pinel. Il faut notamment veiller à ce que le loyer potentiel du bien ne soit pas supérieur aux plafonds fixé par la loi : le texte prévoit un plafond de prix par m2 pour le logement, selon les zones, et un plafond pour les revenus du locataire, mais il y a plusieurs autres conditions consultables sur le site officiel de la loi Pinel qui doivent impérativement être respectées sinon l'avantage fiscal peut être remis en cause. Quand on décide d’investir dans l’immobilier afin de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel on se dit que 12 mois pour pouvoir louer son bien, c’est assez long et vous trouverez facilement des locataires. Or, ce n’est pas toujours le cas. Comme vous le savez certainement, le prix des loyers est plafonnés, ce qui veut dire que vous ne pourrez louer votre bien qu’à des étudiants ou des personnes ayant de faibles revenus. Seulement, un étudiant, par exemple, lorsqu’il recherche un logement, il veut qu’il soit adapté à tous ses besoins. En d’autres termes, qu’il soit proche des commerce, des établissements scolaires ainsi que des transports en commun. Or, les zones éligibles au dispositif Pinel ne comprennent pas toujours ces critères.

6- Alors certes, vous pouvez vous tourner vers un promoteur ou une agence immobilière pour vous aider à louer plus vite votre logement et beaucoup d’entre eux mettent en avant leur expertise en vous promettant de vous trouver rapidement des locataires. Mais ne vous faites pas avoir, selon les zones, il est extrêmement difficile de trouver des locataires même en ayant une grande expertise du métier. Comme vous l’aurez compris, bien que la loi Pinel soit avantageuse, il y a un certain nombre de détails à bien prendre en compte avant de se lancer. Alors faites bien attention et évitez les arnaques en vous faisant aider par un expert. Cela va vous permettre d’éviter les pièges et de faire des erreurs par méconnaissances des lois. Les placements immobiliers défiscalisants sont très attractifs mais parfois complexes à mettre en place. Aussi se faire aider d'un professionnel est primordial.

Avis négatif

Mon avis de consommateur sur l'achat d'un appartement sous loi pinel est très mitigé. J'ai investi en son temps avec du Perissol que j'ai revendu avec une grosse plus-value et je serais partant pour reprendre un investissement dans du Pinel, mais les contraintes locatives, les nombreuses normes de constructions, l'achat dans du neuf ou dans un programme en Etat de Futur Achèvement, (VEFA), font grimper les prix de vente, voilà quelques inconvénients. Mais actuellement les taux d'intérêts étant très bas pour le crédit, je considère que c'est un avantage que je n'ai pas connu sous Perissol. Voilà pourquoi je n'ai pas encore décidé

Avis positif

J'ai fait 2 investissements Pinel depuis 2 ans. Cela est évidemment intéressant puisque vous défiscaliser pendant 9 ans. Après il faut avoir affaires à une personne responsable qui saura vous renseigner sur le lieu choisi (pour la location et pour la revente), sur ce que vous voulez faire (investissement ou épargne retraite), sur les garanties locatives et constructeurs, autant de points à consolider pour votre projet. Mais plutôt que de donner à l'état, autant en épargner un peu...

Avis négatif

La loi pinel est elle vraiment un bon plan ? Arnaque oui ou non c'est ce que je lis ça et là. Certains internautes s’interrogent sur le bien fondé d'une telle opération d'investissement. Je ne peux trancher entre ces 2 positions, arnaque ou pas. Car s'il y avait un investissement idéalement rentable, les épargnants s'y engageraient sans restriction. Analyser les perspectives locales, les conditions de crédit et les avantages fiscaux, les déductions cumulables, voilà les conseils que je retiens au fil de mes lectures.

LOI PINEL EST CE INTERESSANT OU PAS ?

On vient de voir que la loi Pinel pouvait comporter des pièges voir même des arnaques. Cependant, le dispositif, une fois écarter tous les dangers reste un des placements les plus rentables accessibles à tous les contribuables payant au moins 1500€ d'impôts.

La loi Pinel c'est intéressant quand on a évité tous les pièges et arnaques. C'est rentable, sûr et gagnant sur le long terme. C'est un de ces dispositifs d'investissement qui permettent d'ajouter une aide de l'État aux loyers perçus pour baisser son effort d'épargne mensuel et aisni se créér un patrimoine pour la retraite. En effet, en s'engageant pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans et en achetant un appartement neuf dans une zone éligible au dispositif Pinel, il sera possible de pouvoir prétendre à une réduction d'impôt proportionnelle au prix d'achat du bien. Cet abattement fiscal pourra atteindre 21% du prix pour un engagement de location de 12 ans. Ce qui est loin d'être négligeable sans compter que l'on peut louer le bien Pinel à ses enfants ou à ses parents. En conclusion, la loi Pinel c'est intéressant quan don a pris toutes les précautions d'usage pour ce type d'investissement.

La loi Pinel c'est pas intéressant quand on investit dans une petite ville où il n'y a pas de demande locative ou dans une trop grande ville où on va surpayer le bien.

Le meilleur compromis pour la loi Pinel : ville moyenne, bonne demande locative, Plafonds de loyer proches du prix du marché, prix à l'achat raisonnable et optimisation du projet par un professionnel !

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